Ratgeber · BGB & PAngV 2026
Zinsbindung läuft aus: Anschlussfinanzierung clever planen
Wie Sie die Anschlussfinanzierung 3-5 Jahre vor Zinsbindungs-Ende planen, was Forward-Darlehen kosten und wann der Bankenwechsel sich lohnt.
Was die Zinsbindung leistet
Die Zinsbindung ist die vertraglich festgeschriebene Zeit, in der der Zinssatz eines Kredits garantiert unverändert bleibt. Sie schützt Sie vor steigenden Zinsen, verhindert aber auch das Profitieren von fallenden Zinsen. Bei Privatkrediten ist die Zinsbindung meist identisch mit der Gesamtlaufzeit. Bei Immobilienkrediten ist sie typischerweise kürzer als die Gesamtlaufzeit, dort wird die Zinsbindung getrennt vereinbart.
Typische Zinsbindungs-Dauern
| Zinsbindung | Typisch für | Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| 5 Jahre | Junge Käufer, kurze Planung | Niedrigster Zins |
| 10 Jahre | Standard-Variante | +0,3-0,5 %-Punkte |
| 15 Jahre | Risikobewusste Käufer | +0,5-0,8 %-Punkte |
| 20 Jahre | Maximale Sicherheit | +0,8-1,2 %-Punkte |
| 25-30 Jahre | Voll-Tilgung | +1,0-1,5 %-Punkte |
Je länger die Zinsbindung, desto höher der Aufschlag, weil die Bank das Zinsänderungsrisiko trägt.
Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein wichtiger gesetzlicher Schutz: Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung können Sie jeden Festzins-Kredit mit 6 Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Das gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Konkret: Wenn Sie 2026 einen Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung abschließen, können Sie ab 2036 jederzeit aussteigen. Sie behalten damit Flexibilität auch bei langer Zinsbindung.
Anschlussfinanzierung: drei Wege
Wenn die Zinsbindung ausläuft, gibt es drei Optionen:
1. Prolongation (bei der eigenen Bank bleiben)
Die einfachste Option: Sie unterschreiben das Angebot der eigenen Bank für die Verlängerung. Vorteile: kein Aufwand, keine neuen Unterlagen, keine neue Schufa-Abfrage. Nachteil: meist nicht das beste Angebot, weil keine Wettbewerbssituation.
2. Umschuldung (Bankenwechsel)
Sie holen mehrere Angebote bei anderen Banken ein und wechseln zum besten Anbieter. Die neue Bank löst die Restschuld der alten ab und nimmt die Hypothek-Eintragung an (Grundschuld-Abtretung). Aufwand: 5-10 Stunden für Vergleich, neue Unterlagen, Notar-Termin. Ersparnis kann jedoch fünfstellig sein.
3. Forward-Darlehen (Zinsen sichern, später auszahlen)
Sie sichern bereits 1-5 Jahre vor Auslauf der Zinsbindung den aktuellen Zinssatz, die Auszahlung erfolgt erst beim tatsächlichen Auslauf. Die Bank verlangt einen Forward-Aufschlag (typisch 0,01-0,03 %-Punkte pro Monat Vorlauf). Lohnt sich, wenn deutlich steigende Zinsen erwartet werden.
Beispielrechnung: Anschlussfinanzierung 150.000 €
Hypothek 300.000 €, 10 Jahre Zinsbindung mit 1,5 %, 2 % Tilgung. Restschuld zum Ende der Zinsbindung: rund 254.000 €. Anschlussfinanzierung gebraucht: 254.000 €.
| Variante | Effektivzins | Monatsrate | Gesamtkosten 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| Prolongation Hausbank | 4,4 % | 1.342 € | 161.040 € |
| Bestes Angebot Konkurrenz | 3,9 % | 1.272 € | 152.640 € |
| Differenz | 0,5 %-Punkte | 70 € / Monat | 8.400 € Ersparnis |
Wer den Vergleich nicht macht, schenkt der eigenen Bank fast 9.000 €.
Forward-Darlehen: Wann sinnvoll?
Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf steigende Zinsen. Faustregel: Wenn die aktuelle Zinskurve eine Steigung von mehr als 0,3 %-Punkten pro Jahr erwartet, ist ein Forward-Darlehen mit 3 Jahren Vorlauf günstiger als die spätere Marktentwicklung.
Aktuell (Mai 2026) sind die Zinsen volatil. Ein Forward-Darlehen kostet typisch 0,02 %-Punkte pro Monat Vorlauf, also bei 36 Monaten 0,72 %-Punkte Aufschlag.
Timeline: Anschlussfinanzierung richtig planen
- 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung: erste Marktbeobachtung, Forward-Darlehen erwägen
- 3 Jahre vor Ende: maximal sinnvoller Zeitpunkt für Forward-Darlehen
- 12 Monate vor Ende: Angebote einholen, Schufa-Selbstauskunft anfordern
- 6 Monate vor Ende: Entscheidung treffen, Vertrag unterschreiben, Grundschuld-Abtretung organisieren
- 3 Monate vor Ende: Sonderkündigungsrecht der eigenen Bank fristgerecht nutzen
- Auslauf-Tag: nahtloser Übergang in die neue Finanzierung
Unterlagen für die Anschlussfinanzierung
Die neue Bank verlangt im Wesentlichen dieselben Unterlagen wie bei der Ursprungs-Finanzierung:
- Aktuelle Einkommensnachweise (3 Monate)
- Aktueller Schufa-Score (bei einigen Anbietern auch von der Bank direkt abgefragt)
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Restschuldbestätigung der bisherigen Bank
- Versicherungsnachweise (Wohngebäudeversicherung)
Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung
- Zu spät anfangen: 3-6 Monate Vorlauf reicht oft nicht für sauberen Bankenwechsel
- Nur ein Angebot einholen: ohne Vergleich kein Argument für die eigene Bank
- Nur Sollzins vergleichen: Effektivzins ist entscheidend (siehe Ratgeber dazu)
- Tilgungsrate beibehalten: bei höherem Einkommen kann jetzt mehr getilgt werden, das spart erheblich
- Bauspardarlehen ungeprüft akzeptieren: Bausparkassen haben oft schlechtere Konditionen als reine Banken
Quellen
§ 489 BGB (10-Jahres-Sonderkündigungsrecht); BGH XI ZR 17/15 (Forward-Aufschlag-Klauseln); Stiftung Warentest Finanztest, Vergleich Anschlussfinanzierungen Q1 2026; BaFin, Merkblatt "Anschlussfinanzierung planen".
Häufige Fragen